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부동산을 자녀에게 물려주고 싶을 때, 증여할지 혹은 매매를 할지에 대해 고민이 많으신 분들을 위해 부담부 증여를 통해 세금를 절세하는 방법을 소개해 드립니다. 가족 간 매매를 통한 방법은 위험부담이 크기 때문에 부담부 증여를 추천합니다.
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부담부 증여란?
일반적인 증여세
증여세는 자녀에게 계좌이체를 통한 현금이나 주식, 부동산 등을 대가를 바라지 않고 금전적인 부의 무상 이전에 대한 세금을 말합니다.
부담부 증여
부담부 증여란 특히 부동산 관련 증여세를 절세할 때 사용되는 방법으로 무상으로 부를 이전하지만, 채무를 동시에 이전하는 것을 말합니다. 전세 보증금을 수증자(받는 사람)가 인수하는 조건으로 증여하거나 근저당 채무가 있는 상태에서 대출을 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말합니다.
예를 들어 시가 5억 상당의 아파트에 전세로 세입자가 3억을 보증금을 내고 살고 있는 경우 그냥 증여할 때는 5억을 재산 가액으로 하지만 부담부 증여로 신고하면 보증금 3억을 제외한 2억이 재산 가액이 됩니다. 근저당 채무도 마찬가지로 시가 5억 집에 근저당 채무가 2억이 있다면 재산 가액은 3억입니다.
부담부 증여를 하는 이유
자녀에게 부동산을 물려주고는 싶으나, 아직 자녀가 자금출처가 불분명하거나 향후 재개발 구역 지정 등 부동산 가치 상승을 예상하는 경우 지가 상승 전에 빠르게 증여해야 합니다. 이런 상황에서 추천합니다.
양도를 통한 가족 간 부동산 매매
양도를 통해 집을 싸게 자녀에게 팔아도 된다고 생각하실지도 모르겠습니다. 양도를 통해 매매 시 취득세도 저렴하긴 합니다. 다만, 이것을 추천하지 않는 이유는 세무서에서 굉장히 꼼꼼히 보는 사안이기 때문입니다. 시세와 5% 차이가 나면 세무서에서 양도가액을 수정할 수 있고 시세와 30% 차이가 나면 증여세를 과세하기도 합니다. 또 계좌 이체내역 등 금융 거래 내역을 요구하기도 하는데, 계좌이체 내역을 검토하는 과정에서 이전 자금출처 문제까지 불거질 수 있어서 가족 간 부동산 매매는 꼭 세무사를 통해 하는 것을 추천합니다.
세무사를 통하지 않고 부동산을 자녀에게 물려주는 방법은 부담부 증여가 그나마 쉽습니다. 물론 이렇게 신고할 때는 양도세까지 신고해야 해서 만만치는 않습니다. 1세대 1주택자가 아니라면 다른 재산(현금, 주식)과 달리 공부를 조금 더 해야 하는 번거로움은 있습니다.
마지막으로 자녀가 결혼을 한 상황이라면 부부에게 공동명의로 진행할 경우, 더 큰 절세효과가 있을 수 있습니다.
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부담부 증여 시 세금 계산
내야 하는 세금의 종류는 크게 3가지로 증여세, 양도소득세, 취득세입니다. 채무를 제외한 재산 가액은 증여세로, 채무는 양도소득세로 신고하며 취득세는 유상취득분(양도)와 무상취득분(증여)를 안분하여 계산합니다. 양도소득세는 1세대 1주택자라면 면제될 수 있습니다.
증여세 계산
시가 평가와 공시지가(기준시가)
증여세는 기본적으로 시가 평가를 기준으로 합니다. 시가가 없을 시(주로 토지나 상가)에 공시지가나 기준시가를 통해 증여하는 재산 가액을 결정합니다. 총재산 가액에서 채무를 제외한 금액을 과세표준으로 아래의 링크를 참고해서 계산해 보시면 됩니다.
자산별 평가방법 및 계산방법: https://www.taxkor.com/2023/08/blog-post_75.html
공시지가 확인: https://www.realtyprice.kr/
양도세 계산
채무의 양도소득세 계산
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액을 양도소득으로 하여 양도소득에 세율을 곱한 금액을 양도소득세로 내야 합니다. 채무 양도는 장기보유 특별공제 적용하며, 3주택 이상 보유자의 경우 중과세율은 적용됩니다.
• 양도가액: 증여 재산가액 X 채무액/증여 재산가액
• 취득가액: 취득 당시 가액 X 채무액/증여 재산가액
세율과 누진공제: https://www.taxkor.com/2023/08/blog-post_6.html
취득가액 계산 시 주의할 점은 일반 근저당 채무라면 매수 당시 금액을 기준으로 하면 되지만 전세보증금 채무의 경우는 기준시가로 계산하도록 2023년에 개정되었습니다. 아래 계산 예시를 보면 세액차이를 알 수 있습니다.
1세대 1주택와 다주택자
1세대 1주택자의 경우는 양도소득세를 신고만 하면 됩니다. 위 양도세 계산을 통해 나온 양도가액이 12억 이하라면 납부세액이 없습니다. 2주택자부터는 위 계산대로 계산한 금액에 대해 신고와 납부까지 하셔야 합니다.
취득세 및 기타 세금
취득세는 무상이전분과 유상이전분으로 나누어서 계산해야 합니다. 시가 5억 주택에 대해 3억이 보증금이라면 2억은 무상취득(3.8%), 3억은 유상취득(1.1%)로 계산하여야 합니다. 또한 앞으로 자녀가 내야 할 재산세 등은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
링크: 부동산 관련 세율 총정리
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계산 사례
• 재산가액: 5억(매매사례가)
• 채무액: 3억
• 취득당시 매매가: 3억
• 취득 당시 기준시가: 2억
• 자녀공제: 5천만 원(지난 10년간 증여한 재산이 없다고 가정)
증여세 계산: 5억 – 3억 – 0.5억 = 1.5억 * 20%(세율, 누진공제) = 2천만 원
취득세 계산: (2억 * 3.8%) + (3억 * 1.1%) = 1천 9십만 원
양도소득세 계산:
채무의 종류가 근저당권인 경우
3억 – 1.8억 = 1.2억 * 35%(세율, 누진공제) = 2천 8백만원 가량
채무의 종류가 보증금일 경우
3억 – 1.2억 = 1.8억 * 38%(세율, 누진공제) = 4천 7백만원 가량
* 양도소득세의 경우 장기보유특별공제를 제외하고 계산한 내용이며, 보유기간별 공제인 장특공 적용시 세부담이 완화됩니다.
